Передача общего имущества в пользование / Статьи бухгалтеру / Бухгалтеру / Клерк. Ру. 22. 1. 0. 0. 9 1. Просмотров: Передача общего имущества в пользование. Федеральным законом от 2. ФЗ в ЖК РФ и ст. 1. Федерального закона от 1. ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе) внесены изменения, касающиеся передачи в пользование объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целом и для установки рекламных конструкций в частности.
. о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или. Поэтому такой предмет договора, как передача в аренду части . О лице, уполномоченном собственниками на заключение договора о передаче в. Договор аренды недвижимого имущества в многоквартирном доме. . Какие помещения общего имущества сдаются в аренду третьим лицам? для согласования условий и перезаключения договора аренды. числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Поправки вступили в силу 2. О том, что изменилось для управляющей организации, ТСЖ, собственников помещений, а также претендентов на право пользования общим имуществом, читайте в данной статье. Вначале перечислим нововведения.
Аренды части общего имущества собственников помещений. Договора до сведения собственников многоквартирного дома, указанного в п. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора аренды комнаты выступать не могут. При этом нужно .
- Какие помещения общего имущества сдаются в аренду третьим лицам? для согласования условий и перезаключения договора аренды. числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
- О лице, уполномоченном собственниками на заключение договора о передаче в Договор аренды недвижимого имущества в многоквартирном доме.
Начиная с 2. 9. 0. ЖК РФ изложен так: к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, в отдельную позицию (пп. ЖК РФ вынесено принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Также изменения внесены в п. ЖК РФ. Их суть сводится к тому, что принятие двух указанных категорий решений общего собрания возможно только квалифицированным большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников).
Из пункта 2 ст. 1. ЖК РФ исключен пп. ТСЖ. Поправки, введенные в Закон о рекламе, корреспондируют изменениям в ЖК РФ. Так, в п. 5 ст. 1.
Причем договор заключает лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников помещений. К заявлению, представляемому в орган местного самоуправления для получения разрешения на размещение рекламной конструкции, с 2. Соответствующее дополнение внесено в пп. Закона о рекламе. Теперь перейдем к анализу изменений. Использование общего имущества. Уточнение формулировки пп.
ЖК РФ позволяет сделать вывод, что исполь- зование общего имущества самими собственниками помещений не требует принятия решения квалифицированным большинством голосов собственников. Имеются в виду ситуации, когда один из собственников помещений (например, организация, владеющая нежилым помещением) использует общее имущество, например, для размещения рекламы (подробнее см. Использование общего имущества собственником нежилого помещения», № 3, 2. Так, теперь четко написано, что решение об использовании общего имущества иными лицами (всеми, кроме собственников помещений) принимается общим собранием собственников помещений. Полагаем, что к иным лицам также следует отнести и арендаторов нежилых помещений. Ранее в пп. 3 п. 2 ст. ЖК РФ речь шла о передаче в пользование общего имущества.
Это позволяло отождествлять договор о передаче имущества в пользование с договором аренды (согласно ст. ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование). Теперь собрание принимает решение о пользовании общим имуществом, то есть о порядке, условиях, платности пользования. Это понятие охватывает не только правоотношения, регулируемые договором аренды, но и пользование общим имуществом, осуществляемое на основании иных договоров, пусть и не предусмотренных законодательством. Это справедливо, поскольку передача имущества в аренду сопряжена с выбытием данного имущества из владения и пользования собственниками помещений, тогда как на практике такого выбытия не происходит.
Например, размещение рекламной конструкции на крыше или фасаде не означает, что собственники помещений перестают использовать крышу или фасад как конструктивный элемент многоквартирного дома. На это указал еще Президиум ВАС в п. Информационного письма от 1. Подобный договор не является договором аренды. Поэтому такой предмет договора, как передача в аренду части фасада многоквартирного дома площадью N метров, не имеет никаких правовых оснований.
Решение принимают собственники. Согласно новому пп. ЖК РФ на общем собрании собственников квали- фицированным большинством голосов должно быть также принято решение, во первых, об условиях пользования общим имуществом, которые должны найти отражение в договоре, и, во вторых, об определении лиц, которые уполномочены от имени собственников заключать такие договоры. Безусловно, эти требования следуют из общих норм Жилищного кодекса. Так, и до принятия изменений суд признавал правомерным отказ в выдаче разрешения на установку рекламной конструкции (брандмауэра на стене многоквартирного дома) без дого- вора, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома (Постановление ФАС ПО от 2. А6. 5- 2. 00. 08/2.
Однако на практике приходилось сталкиваться со множеством злоупотреблений. Например, очень часто органы местного самоуправления предписывали потенциальным рекламодателям заключать договоры на установку рекламных конструкций именно с ними, без какого бы то ни было участия собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, плата поступала в бюджет.
Напомним, что именно так зачастую происходило и с передачей в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме (подвалов, чердаков и т. Однако если в отношении нежилых помещений суть спора состоит в определении их статуса (являются они самостоятельным объектом или включаются в состав общего имущества), то по поводу крыши и фасада дома споры такого рода вряд ли уместны. Точно так же в домах, находящихся в управлении управляющих организаций, последние самовольно брали на себя полномочия заключать договоры о размещении рекламы в лифтах. Собственников помещений даже не уведомляли о порядке размещения рекламы, размере получаемого дохода и порядке его использования.
Если найдутся заинтересованные лица, которые обратятся в суд с требованием о признании договора о размещении рекламы, заключенного органом местного самоуправления или управляющей организацией, ничтожным, суд удовлетворит такой иск, ведь именно общее собрание собственников помещений должно дать согласие на использование общего имущества тем или иным образом. Однако, если решением этого вопроса никто не занимается, доходы от использования общего имущества проходят мимо его собственников.
Нужно признать, что изменения и дополнения, внесенные комментируемым законом, позволят предотвратить злоупотребления и нарушение прав собственников помещений только при размещении рекламных конструкций. Ведь орган местного самоуправления может выдать разрешение на установку рекламной конструкции лишь при наличии протокола общего собрания собственников. А договор на установку и эксплуатацию рекламной конст- рукции заключается только с лицом, уполномоченным на это общим собранием собственни- ков помещений в многоквартирном доме. Поскольку использование общего имущества иным образом (размещение рекламы без использования рекламных конструкций, передача в пользование части холлов и т. Новости для ТСЖИсключение из числа полномочий общего собрания членов ТСЖ принятия решения о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него (пп. ЖК РФ) устранило коллизию, когда принимать решение о передаче общего имущества в пользование должно было и общее собрание собственников, и общее собрание членов ТСЖ (подробнее см. Кого пригласить на собрание в многоквартирном доме?», № 4, 2.
Члены ТСЖ не вправе включать в компетенцию того или иного органа управления товариществом принятие решения о передаче общего имущества собственников в пользование. Это будет противоречить ЖК РФ. До настоящего времени преобладала точка зрения, согласно которой, если в доме создано ТСЖ, именно оно должно заключать договор о передаче общего имущества в пользование (Постановление ФАС МО от 1. КА- А4. 0/1. 70. 1- 0. После вступления в силу рассматриваемых поправок собственники помещений самостоятельно выбирают лицо, которое будет заключать договор, и наделяют его соответствующими полномочиями, что отражается в протоколе общего собрания собственников помещений. Вовсе не обязательно, что это будет ТСЖ в лице его председателя.
Например, собственники вправе выбрать одного из собственников – граждан. Право ТСЖ предоставлять в пользование часть общего имущества в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, закреплено в пп. ЖК РФ. Полагаем, это право может быть реализовано, если собственники помещений решат большинством голосов (2/3) наделить полномочиями по заключению договора товарищество.
Остается один важный вопрос. Федеральный закон от 2. ФЗ не затро- нул положения ст. ЖК РФ. Напомним, что пп. ТСЖ. Причем доход от такой хозяйственной деятельности расходуется по решению общего собрания членов ТСЖ на уставные цели (п.
ЖК РФ). Теперь общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам и без участия ТСЖ (если на заключение договора уполномочено другое лицо, не товарищество). Полагаем, что независимо от того, кто именно будет выступать уполномоченным лицом, собственник доходов от использования общего имущества должен определяться одинаково. Исходя из ст. 2. 48 ГК РФ доходы от использования общего имущества принадлежат его собственникам соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество (иное распределение может быть установлено соглашением между собственниками).
Поэтому неправильно считать, что при заключении товариществом договора о пользовании общим имуществом доход будет возникать у ТСЖ, а при заключении договора уполномоченным лицом – у собственников помещений. Лицо, определенное общим собранием собственников, наделяется лишь полномочиями по заключению договора на условиях, установленных решением общего собрания. Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица.